Promesse d'achat reçue : accepter, contre-proposer ou refuser
Que faire quand une promesse d'achat arrive sur votre maison?
Vous avez trois réponses possibles : refuser, accepter intégralement ou faire une contre-proposition. Pour la plupart des vendeurs, la contre-proposition sert à négocier sans fermer la porte. Mais attention : selon l'OACIQ, l'absence de réponse équivaut à un refus, donc le silence n'est pas une façon de patienter.
Rien ne vous oblige à répondre dans l'heure, mais le délai d'acceptation écrit dans la promesse fixe votre fenêtre. Prenez-la au sérieux dès la réception.
Votre courtier doit-il vous présenter toutes les promesses, même basses?
Oui. Le courtier du vendeur doit présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toute promesse écrite reçue relativement à l'immeuble, même si le prix offert est nettement inférieur au prix demandé. C'est vous qui décidez, pas lui, et pas non plus un premier réflexe devant un chiffre décevant.
Une offre basse peut aussi être le point de départ d'une négociation. Prenez le temps de la lire en entier avant de réagir à son prix.
Comment comparer une offre au-delà du prix?
Le prix n'est qu'un des éléments d'une offre. L'échéancier, les biens inclus, le financement, l'inspection, l'examen de documents et la dépendance envers la vente d'une autre propriété peuvent tous influencer le risque et l'attrait de la promesse. Une offre un peu plus basse, avec peu de conditions et une date d'occupation qui vous convient, peut valoir mieux qu'une offre plus élevée pleine d'incertitudes.
Voici une grille simple à remplir avec votre courtier :
- Prix : l'écart avec ce que vous espériez.
- Conditions : lesquelles restent à lever, et dans quel délai.
- Date d'occupation : est-elle compatible avec l'achat ou la location de votre prochain logement?
- Inclusions et exclusions : luminaires, électroménagers, remise.
Par exemple, si deux offres arrivent, l'une à 600 000 $ conditionnelle à la vente de la maison de l'acheteur et l'autre à 590 000 $ sans cette condition, l'écart de 10 000 $ se pèse contre le risque que la première tombe. Aucune offre n'est garantie d'aboutir, alors évitez aussi de renoncer à une protection par simple hâte.
Que se passe-t-il si vous faites une contre-proposition?
La contre-proposition renvoie la balle à l'acheteur avec vos changements : prix, date d'occupation, inclusions ou autres conditions. Point important : toute nouvelle contre-proposition annule les précédentes. Si vous en faites une deuxième, la première n'existe plus, et l'acheteur ne peut pas revenir à ce qu'il avait sur la table.
Voici une façon d'avancer sans vous perdre :
- Notez par écrit ce qui compte vraiment : prix plancher, date d'occupation, conditions acceptables.
- Ne modifiez qu'un ou deux éléments à la fois, pour que la réponse de l'acheteur soit lisible.
- Vérifiez avec votre courtier le délai d'acceptation de chaque version avant de l'envoyer.
Dans notre article sur la négociation du prix pour les retraités, nous abordons comment garder votre transition en tête pendant ces échanges.
L'acheteur peut-il retirer sa promesse, et vous?
Selon l'OACIQ, la promesse signée par l'acheteur le lie jusqu'à l'expiration du délai d'acceptation indiqué. Elle peut toutefois être révoquée avant d'être reçue ou présentée au vendeur (article 1391 du Code civil); lorsqu'un courtier est impliqué, la réception et la présentation sont présumées se faire au même moment. Concrètement, une fois que votre courtier vous la présente, l'acheteur ne peut plus simplement changer d'avis.
Je vois souvent des vendeurs hésiter parce qu'ils craignent que l'acheteur disparaisse. Ce que dit la règle, c'est que son engagement tient pendant la durée du délai écrit.
Et une fois la promesse acceptée, tout peut-il encore changer?
Une fois acceptée, une promesse d'achat ne peut plus être annulée par l'une ou l'autre des parties, à moins qu'une clause le prévoie (par exemple à la suite d'une inspection), que ce soit la volonté des deux parties ou qu'une décision judiciaire l'ordonne. Si vous et l'acheteur voulez ajuster un point, la modification d'une promesse déjà acceptée se fait au moyen du formulaire Modifications.
Relisez donc les conditions avant d'accepter, pas après. Un changement d'idée de dernière minute n'est pas une porte de sortie.
Pourquoi ne pas vous presser quand vous êtes à la retraite?
Dans ma vidéo sur la vente de la maison à la retraite, je dis qu'un délai de vente plus long peut attirer des acheteurs sérieux, prêts et motivés, et vous permettre de négocier depuis une position de force, sans pression de délai arbitraire. Cela s'applique à votre réponse : une première offre n'est pas votre dernière chance.
À titre de repère, l'APCIQ rapportait pour la région de Montréal que les maisons unifamiliales se sont vendues en moyenne en 42 jours (+1 jour) et les copropriétés en 62 jours (+12 jours) (source APCIQ). Un repère régional ne prédit pas votre propre vente, mais il rappelle que l'attente n'est pas anormale.
Votre prochaine étape avant de répondre à une promesse
Avant même la première visite, écrivez vos priorités : prix, date d'occupation, conditions que vous tolérez et celles que vous refusez. Quand une promesse arrive, relisez-la avec votre courtier à tête reposée, puis choisissez votre réponse en fonction de cette liste, pas de l'émotion du moment.
Une promesse d'achat vient d'arriver, ou vous voulez simplement être prêt à la recevoir? Nous sommes L'équipe Zaccour, courtiers immobiliers à Montréal-Est : écrivez-nous et nous la lirons ensemble, point par point, pour que votre réponse reflète vos priorités. Vous pouvez aussi passer par la page de contact : https://www.equipezaccour.com/fr/contact.
Foire aux questions
Puis-je accepter une promesse d'achat si certains points me dérangent, puis les régler plus tard?
Mieux vaut éviter. Ce qui est signé engage les deux parties, alors les points qui vous dérangent se règlent avant l'acceptation, par une contre-proposition. Relisez la promesse avec votre courtier, notez chaque élément à clarifier, puis demandez les changements par écrit. Un oubli découvert après coup se corrige difficilement.
Que faire si je reçois deux promesses d'achat en même temps?
Demandez à votre courtier de les comparer avec vous, côte à côte, selon vos priorités : prix, conditions, date d'occupation et inclusions. Vous restez libre de répondre à chacune différemment. Prenez le temps de vérifier le délai d'acceptation de chaque promesse, puis décidez calmement avec votre courtier de la marche à suivre.
Dois-je m'expliquer si je refuse une promesse d'achat?
Non, rien ne vous oblige à justifier un refus. Votre courtier peut toutefois vous aider à formuler une réponse claire et respectueuse, ou à choisir la contre-proposition plutôt que le refus si l'offre vous intéresse en partie. Gardez à l'esprit que le silence équivaut aussi à un refus.
Qui m'aide à comprendre les clauses de la promesse avant que je réponde?
Votre courtier est votre premier interlocuteur pour lire la promesse et en expliquer chaque clause. Pour une question de droit ou une clause qui vous inquiète, vous pouvez aussi consulter votre notaire avant de répondre. Notez vos questions dès la première lecture, et posez-les avant la fin du délai d'acceptation.
